Имущественные вычеты как дополнительный источник



Имущественные вычеты как дополнительный источник
погашения кредита: вычет при покупке на вторичном и
первичном рынках, вычет по расходам на оплату процентов
за кредит, нюансы вычета для супругов и несовершеннолетних,
перечень документов для получения вычета

Есть много способов разбогатеть,
но все они преследуются по закону.

Михаил Мамчич

Одним из дополнительных источников погашения кредита является имущественный вычет, предоставляемый государством покупателю.
Имущественный вычет - это возврат государством (или освобождение от оплаты) 13% налога на доходы физических лиц, которые уплачивает заемщик. Следовательно, если заемщик не работает или работает неофициально и не платит этот налог, то и вычет получить не может.

Имущественный вычет - это возможность уменьшить налогооблагаемый доход на суммы, израсходованные налогоплательщиком на новое строительство или приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также на суммы, направленные на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных российских организаций.
Обратите внимание: вычет может быть получен, только если недвижимость приобретена на территории Российской Федерации, а кредит (заем) выдала российская организация (банк, некредитная организация) или индивидуальный предприниматель.
Налоговый кодекс РФ не определяет очередности принятия расходов для вычета, поэтому возможно одновременное уменьшение налоговой базы как на стоимость жилья, так и на сумму уплаченных процентов.
Итак, ипотечный заемщик (покупатель недвижимого имущества) вправе получить вычеты в следующих случаях (ст. 220 НК РФ).

I. На новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них. До 260 тыс. руб. покупатель вправе получить от государства при покупке указанной недвижимости <8>. Эта сумма составляет 13% от 2 млн. руб. - именно в пределах этой стоимости недвижимости предоставляется имущественный вычет. Если объект стоит меньше 2 млн. руб., то вычет рассчитывается от реальной стоимости (например, составляет 195 тыс. руб. при стоимости квартиры 1,5 млн. руб.).

<8> Данный размер вычета распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2008 г. До этого времени вычет составлял 130 тыс. руб.

Если объект стоит больше 2 млн. руб., то вычет предоставляется только в пределах этой суммы. Например, покупается квартира за 3 млн. руб. К вычету из этой суммы подлежит предъявлению 2 млн. руб., 13% от данной суммы составит 260 тыс. руб.

Отметим, что заявить вычет по приобретенной готовой квартире можно лишь после получения права собственности, а если покупатель приобретает строящийся объект, то достаточно акта приема-передачи, т.е. ждать оформления права собственности не обязательно.
Например, Минфин России в письме от 22.05.2009 N 03-04-05-01/317 поясняет особенности применения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц. В документе отмечается, что в соответствии с законодательством при приобретении жилья в строящемся доме для подтверждения права на имущественный налоговый вычет достаточно предоставить в налоговый орган акт о передаче квартиры.
При приобретении земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, или доли (долей) в них имущественный налоговый вычет предоставляется после получения налогоплательщиком свидетельства о праве собственности на дом.

В фактические расходы на новое строительство либо приобретение жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться (и заявляться на вычет) расходы:
на разработку проектной и сметной документации;
на приобретение строительных и отделочных материалов;
на приобретение жилого дома, в том числе неоконченного строительством;
связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;
на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться расходы:
на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме;
на приобретение отделочных материалов;
на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты, доли (долей) в них, а также на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.

Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры, комнаты возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение не завершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них.

II. На погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них.

Также вычет предоставляется на погашение процентов по кредитам, полученным от банков, находящихся на территории Российской Федерации, в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них. 13% от уплаченных банку или иной организации процентов за целевой ипотечный кредит (заем) также выплачиваются государством заемщику, при этом предельный размер выплат по процентам не ограничен. То есть заемщик вправе получить вычет в размере 13% от всей суммы процентов, уплаченных им по кредитному договору за все время пользования кредитом.

Но если в кредитном договоре не предусмотрено целевое назначение на приобретение определенной квартиры, то при расчете имущественного вычета суммы, направляемые на погашение процентов по такому кредиту, учитываться не будут (см. письмо Минфина России от 19.02.2009 N 03-04-05-01/67).
Вычеты предоставляются в двух формах.

I. "Освобождение" от уплаты налога на доходы физического лица - в этом случае работодатель не удерживает 13% налога из заработной платы, а выплачивает работнику. Для этого работодателю следует предоставить уведомление о вычете, которое можно получить в налоговой инспекции по месту жительства. Каждый месяц покупатель будет получать заработную плату вместе с суммой налога, которую ранее работодатель удерживал. Минусом данного варианта является смена работы и необходимость переделывания уведомления. Также определенным минусом может стать возможное мнение работодателя о нецелесообразности повышения заработной платы ввиду получения работником "повышенной" зарплаты.

II. Возврат покупателю уже уплаченного работодателем налога на доходы физического лица. Возврат уплаченных налогов на доходы производится налоговой инспекцией по месту жительства в конце года на основании документов, подтверждающих уплату налога работодателем.

Если заработная плата невелика, то получить все 260 тыс. руб. единовременно за один год невозможно. Чтобы получить вычет по квартире за один год, только налог за этот год должен составить 260 тыс. руб., а годовой доход покупателя, следовательно, должен составить 2 млн. руб., а месячный - 166 666,67 руб.

Пример: заработная плата покупателя составляет 45 тыс. руб., из них на руки ему выдается 39 150 руб., так как 13% (5150 руб.) удерживается работодателем в качестве налога на доходы физического лица. Именно на сумму удержаний вправе рассчитывать покупатель при получении вычета. То есть за год его вычет составит максимум 5150 x 12 = 61 800 руб. Остальные суммы покупатель вправе получить в следующих налоговых периодах до полной выборки причитающихся средств.
В таких случаях покупатель вправе подождать, пока накопится сумма удержанного налога побольше, и подать заявление и декларацию сразу за несколько лет, но не более чем через три года после покупки. Например, в 2013 году можно заявить вычет по расходам, осуществленным в 2012, 2011 и 2010 годах.

Законодателем рассматривается вопрос о возможности применения вычета дважды. Однако на данный момент вычет дается только один раз. Поэтому если цена квартиры 700 - 800 тыс. руб. и в дальнейшем покупатель планирует купить квартиру стоимостью выше 2 млн. руб., то целесообразно подождать покупки более дорогой квартиры.

Обратите внимание: имущественный налоговый вычет не предоставляется в случаях, если оплата расходов производится за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала и иных средств государственной поддержки, а также если договор купли-продажи подписан между взаимозависимыми лицами (лица состоят в соответствии с семейным законодательством РФ в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого).

Нюансы вычетов для супругов. Если имущество приобретено одним из супругов в период брака, то вычет может получить как один, так и второй супруг, даже если он не указан собственником в свидетельстве о праве собственности. Такую позицию высказал Президиум ВАС РФ в Постановлении от 27.11.2007 N 8184/07: право на имущественный вычет имеет любой из супругов по их выбору, причем супруг, не получающий вычет, права на него не теряет.

Данное Постановление отвечает и на вопрос: если фактически расходы производил только один из супругов, имеет ли второй супруг право на вычет в этом случае? По мнению ВАС РФ, имеет. Аналогичной позиции придерживается и ФНС России: вычет предоставляется на основании платежных документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком - любым из совладельцев жилого объекта или всеми одновременно (см. письмо ФНС России от 08.09.2008 N 3-5-04/491@).

Вместе с тем речь в Постановлении ВАС РФ шла о случаях, когда квартира оформляется на одного из супругов, т.е. титульным собственником указывается одно лицо. Если же на стороне покупателя выступают двое, например муж и жена, и оформляют квартиру в общую долевую собственность, то имущественный налоговый вычет не удваивается, а распределяется между его собственниками.
Сумма вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома, квартиры, комнаты в общую совместную собственность), в том числе устанавливающим соотношение 100% и 0%. Причем лицо, распорядившееся своей частью, считается использовавшим право на вычет.
Таким образом, налицо определенный парадокс - если каждый из супругов купит отдельную квартиру, то каждый и получит полный вычет по 260 тыс. руб., т.е. в итоге 520 тыс. руб. Если же супруги купят квартиру совместно (речь идет именно о случаях, когда оба супруга или иные лица выступают стороной договора), то оба в совокупности получат только 260 тыс. руб. Аналогичное распределение касается и вычета по процентам, оплачиваемым за кредит.
Поэтому рекомендуем оформлять квартиры отдельно на каждого супруга - режим совместной собственности от этого не пропадает, а сумму вычета можно получить в более высоком размере.

Нюансы получения вычета при долевой собственности родителей и детей. Все большее распространение материнского капитала влечет появление значительного количества квартир, оформленных на всех членов семей (это требование для получения материнского капитала). В связи с этим возникает вопрос: вправе ли родители получить вычет за детей? Теряют ли дети в этом случае право на вычет?
По мнению Минфина России, родители могут получить имущественный налоговый вычет, увеличив размер причитающегося имущественного налогового вычета исходя из долей квартиры, оформленных в собственность детей. При этом дети право на вычет не теряют (см. письмо Минфина России от 04.07.2012 N 03-04-05/5-841).

Порядок получения имущественного вычета. Имущественные налоговые вычеты, установленные ст. 220 НК РФ, предоставляются на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода.

Имущественный налоговый вычет может быть предоставлен и до окончания налогового периода при получении вычета у работодателя путем оформления уведомления.
Для получения вычета покупатель предъявляет в налоговую инспекцию по своему месту жительства следующие документы.

Общие документы:
письменное заявление (заполняется в налоговой инспекции). Если вычет планируется получить от налоговой инспекции (не у работодателя), то в заявлении указываются банковские реквизиты, на которые будут направлены денежные средства (вычет);
если вычет планируется получить у налоговой инспекции, то предоставляется налоговая декларация по форме 3-НДФЛ (может быть заполнена через различные сайты, например https://www.nalogia.ru/useful/documents.php). Если вычет планируется получить у работодателя, то предоставляется справка с места работы о том, что вы являетесь сотрудником данной организации, с указанием реквизитов работодателя (ИНН, КПП, ОКАТО, юридический и фактический адрес работодателя, телефон организации);
справка 2-НДФЛ о доходах за год, выданная работодателем (для случая получения вычета у налоговой инспекции).

Документы для вычета при покупке недвижимости:
договор, на основании которого приобретена квартира (договор купли-продажи, договор участия в долевом строительстве и т.д.), - оригинал и копия;

документ о праве собственности на жилье, а если покупатель приобретает строящийся объект, то достаточно только акта приема-передачи готовой квартиры между застройщиком и дольщиком (т.е. заявить на вычет можно до оформления права собственности) - оригиналы и копии;
платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком за жилье. Как правило, это расписка продавца о получении денежных средств. Также это могут быть квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы - оригиналы и копии.

Документы для вычета по процентам:
кредитный договор (договор займа) с целевым назначением на покупку квартиры - оригинал и копия. Иногда требуется также график погашения кредита;

выписка банка по счету к кредитному договору за декларируемый период об уплаченных процентах с указанием в назначении: "Погашение процентов по кредитному договору N ___ от "__" ______" - оригинал. Либо иные документы, подтверждающие уплату процентов;
справка банка о величине уплаченных процентов - оригинал.

Для получения услуги Вам НЕОБХОДИМО ОБРАТИТЬСЯ к адвокату ПО ТЕЛЕФОНУ: +7 (495) 544-76-02 или +7 (925) 544-76-02
Записаться на консультацию
Позвонить адвокату

Связаться с нами

Адрес:

г. Москва, ул. Богданова, д. 2, корп.1 (вход со двора)

Телефоны

+7 (495) 544-76-02

+7 (925) 544-76-02

E-Mail

adv911@bk.ru

Отправить сообщение