Подарить квартиру, дом




Дарить или не дарить?

Законодательством предусмотрены особые требования к субъектному составу и форме договора дарения жилого помещения. Кроме того, есть обстоятельства, позволяющие дарителю отказаться от исполнения договора дарения, а также отменить уже состоявшуюся передачу имущества. Несмотря на то что все требования зафиксированы в законе, правоприменительная практика складывается непросто.

Действующее гражданское законодательство предусматривает множество вариантов отчуждения жилых помещений. Жилье можно продать или подарить, составить завещание или обменять. Ни для кого не секрет, что одним из часто встречающихся в реальной жизни гражданско-правовых договоров является договор дарения, применительно к нашему случаю - договор дарения жилых помещений. Сторонами такого договора зачастую являются люди, состоящие в близком родстве, что привносит в эту сделку определенную "остроту", потенциальную конфликтность. Кто-то из родни получает "задаром" жилье, а другие остаются ни с чем. И начинаются судебные тяжбы. Как обезопасить себя и своих близких при заключении договора дарения жилого помещения? Ответы найдутся в настоящей статье.

Обратимся к нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященным договору дарения. В общем виде договор дарения жилого помещения можно определить как договор, по которому собственник безвозмездно передает или обязуется передать другому лицу жилище. Иными словами, мы с уверенностью можем сказать, что перед нами договор дарения, когда нет цены договора, вещь передается безвозмездно, то есть даром, как говорится в известном советском мультфильме.
В случае когда передача жилья сопровождается встречной передачей вещи или права, то этот договор дарением не является. В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ такая сделка будет признана притворной.

Учитывая среднюю рыночную стоимость жилья в нашей стране, вряд ли кто-то поспорит, что жилые помещения не относятся к обычным подаркам, стоимость которых не превышает 3000 рублей. Поэтому, согласно ст. 575 ГК РФ, не допускается дарение жилых помещений:
- от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
- работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
- государственным служащим и служащим органов местного самоуправления в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
- в отношениях между коммерческими организациями.

Перечень этот является закрытым. Какие-либо дополнения к нему могут вводиться только федеральным законодательством.
В договоре дарения не могут предусматриваться условия об ограничении прав одаряемого как нового собственника в отношении полученного жилья, например право отчуждать имущество, совершать иные сделки. То есть одаряемый может передаривать жилое помещение дальше (разумеется, при отсутствии запретов, предусмотренных ст. 575 ГК РФ).
Особые требования законодатель предъявляет не только к субъектному составу договора дарения жилых помещений, но и к форме такого договора: письменная форма и обязательная государственная регистрация.
У одаряемого всегда есть право отказаться от даруемого жилья до его передачи. Данный отказ должен быть зафиксирован в той же форме, что и сам договор.

Для дарителя законодатель предусмотрел право отказаться от исполнения договора дарения (если договором предусмотрена передача вещи в будущем и она еще не передана) или вообще его отменить (если вещь уже передана одаряемому). Однако для реализации указанных прав нужны веские основания, предусмотренные ст. 577 - 578 ГК РФ. Даритель может отказаться от исполнения договора дарения, предусматривающего передачу вещи в будущем, если:

- имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. Поражает "точность и ясность" формулировки "существенное снижение". Как и чем измеряется степень существенности - загадка. Анализ практики судов общей юрисдикции показывает, что в удовлетворении требований о расторжении договора дарения по этому основанию отказывают либо в связи с тем, что договор дарения не содержал обещания передать одаряемому вещь в будущем, либо в связи с недоказанностью существенного снижения уровня жизни (см., например, Кассационное определение Ростовского областного суда от 27.02.2012 по делу N 33-2315, Определение Кемеровского областного суда от 08.02.2012 по делу N 33-1076);

- появились обстоятельства, при наличии которых даритель вправе отменить дарение.
Если даритель решил воспользоваться своим правом на отказ, одаряемый не может требовать возмещения убытков.
Отмена же дарения возможна, если:
- одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
- подаренная вещь представляет для дарителя большую неимущественную ценность, а одаряемый обращается с ней так, что возникла угроза ее безвозвратной утраты. В этом случае с требованием об отмене дарения необходимо обращаться в суд;

- отдельное основание касается профессиональных участников хозяйственного рынка: по требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений Закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом);
- договором дарения прямо предусмотрена возможность отмены дарения в случае, если даритель переживет одаряемого.
Безусловно, с точки зрения здравого смысла и соображений справедливости данные правила абсолютно обоснованны. Другое дело - воплощение этих предписаний на практике.
Как показывает практика, отменить договор дарения - задача не из легких, поскольку достаточно трудно доказать обстоятельства, которые достаточны для отмены дарения.

В связи с этим нелишним будет в тексте договора дарения прямо предусмотреть условие о том, что "даритель вправе отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого". Кроме того, если одаряемый совершил противоправные действия против жизни и здоровья дарителя и его близких, обязательно нужно обращаться в правоохранительные органы, дабы как минимум обеспечить закрепление этих фактов в официальных документах.
Последствия отмены дарения следующие: одаряемый обязан возвратить подаренное жилье, если оно сохранилось в натуре к моменту отмены дарения, т.е. жилище сохранило свое прежнее состояние.

Отдельный и весьма любопытный вид дарения - пожертвование, т.е. дарение жилья в общеполезных целях. В нашем случае эта цель не должна противоречить функциональному назначению жилых помещений, которое состоит в проживании граждан. Субъектами пожертвования могут быть граждане, лечебные, воспитательные учреждения, учреждения социальной защиты, благотворительные, учебные учреждения, общественные и религиозные организации, а также публично-территориальные образования: Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования. Пожертвование жилища предполагает использование жилья по определенному жертвователем назначению, например для передачи под семейный детский дом. Нет такого условия - имеем дело с обычным дарением. Все с течением времени меняется, и если вдруг вследствие изменения обстоятельств использование пожертвованного жилого помещения в соответствии с указанным жертвователем назначением становится невозможным, изменение назначения возможно исключительно при наличии согласия жертвователя, а в случае его смерти - на основании решения суда. Нарушение указанных правил дает право жертвователю, его наследникам или иному правопреемнику требовать отмены пожертвования. В связи с наличием своих особых оснований для отмены к пожертвованию не применяется статья 578 ГК РФ, посвященная отмене дарения.

Очень часто конструкция договора дарения применяется для фиксации отношений, являющихся по своей природе куплей-продажей, рентой и т.п. Анализ правоприменительной практики показывает, что очень часто контрагенты договора дарения жилого помещения преследуют цели, не вытекающие из его природы

Природа сделки дарения, ее правовые последствия в виде передачи истцом ответчице права собственности на квартиру, вследствие чего право собственности истца прекращается, явно следуют из договора дарения, который не допускает неоднозначного толкования, в связи с чем необоснованными являются доводы истца о том, что он, подписывая договор, заблуждался относительно последствий сделки, не предполагал, что лишается права собственности и права на жилище, в действительности же он не имел намерений лишить себя права собственности на квартиру, не предполагал, что ответчица сможет без его ведома его выселять, препятствовать в проживании, сменить замки в квартире. Из указанных доводов истца следует, что он не предполагал, что ответчица сможет совершать действия, заключающиеся в осуществлении своих прав собственности, тогда как, передавая квартиру по спорному договору дарения в собственность ответчице, истец не мог не знать, что передает ей право собственности.

Последовательный характер действий истца, выразившийся в том, что он лично заключал договор дарения жилого помещения с ответчицей, принимал участие в регистрационных действиях, оформил доверенность на ответчицу для оформления наследственных прав на спорную квартиру, а также доверенность на третье лицо на право заключения договора дарения принадлежащей ему квартиры, которые были удостоверены в установленном порядке нотариусом, свидетельствует о том, что истец целенаправленно совершал действия с целью передачи ответчице в собственность спорной квартиры по договору дарения".

Мораль сей басни такова: обещания одаряемого (в рассматриваемом случае ответчицы) совершить в пользу дарителя те или иные действия применительно к договору дарения юридической силы не имеют. Более того, такие условия в принципе противоречат природе дарения. Куда более действенным было бы обращение истца с требованием о признании сделки притворной в силу п. 2 ст. 170 ГК РФ.
У людей, не обладающих специальными юридическими знаниями, часто возникает вопрос: чем отличается договор дарения от передачи жилья по завещанию с формальной стороны? Основные отличия следующие:

1. Момент перехода права собственности: применительно к договору дарения переход права собственности связан с регистрацией указанного договора в регистрационном органе, право собственности по завещанию переходит к наследникам только после смерти наследодателя. В связи с этой особенностью дарить нужно лишь тому, кому доверяешь, чтобы не сожалеть о своем решении и не искать в нормах ГК основание для расторжения договора.

2. Требования к форме. Договор дарения не требует нотариального удостоверения в отличие от завещания. Как следствие, договор дарения позволяет сэкономить на нотариальных пошлинах и сборах, которые при оформлении завещания неизбежны.

3. Завещание можно отменить или отозвать. Отменить договор дарения, как показали примеры из судебной практики, непросто.
4. Договор дарения считается заключенным, только если в нем четко указаны стороны и предмет договора. Договор дарения, не содержащий этих условий, признается незаключенным, а значит, не порождающим никаких правовых последствий. К завещанию таких строгих требований в плане конкретизации имущества нет.

5. Для договора дарения наличие у дарителя наследников роли не играет.
В заключение хотелось бы привести еще несколько предусмотренных законодательством обязательных правил, которые также необходимо иметь в виду при заключении договора дарения жилых помещений. Принятие в соответствии с договором дарения жилого помещения не требует получения согласия супруга, а также оно не является совместной собственностью супругов (п. 2 ст. 256 ГК РФ, ст. 36 Семейного кодекса РФ). Исключение составляет случай, когда в период брака за счет общего имущества супругов или труда одного из них будут произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость квартиры (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование). Тогда супруг или супруга могут претендовать на причитающуюся долю в судебном порядке.

Имущество, находящееся в общей совместной собственности, можно подарить только с согласия всех собственников.
Право одаряемого, которому обещан дар, по общему правилу не переходит к его наследникам, иное может быть предусмотрено в тексте договора дарения. Наоборот, обязательства дарителя, обещавшего дарение, переходят к его наследникам, если в договоре не сказано иное.
Таким образом, в рамках настоящей статьи была рассмотрена особая разновидность безвозмездного отчуждения имущества: договор дарения жилого помещения. Гражданским законодательством предусмотрены особые требования к субъектному составу и форме договора дарения жилого помещения. Существуют обстоятельства, позволяющие дарителю отказаться от исполнения договора дарения, а также отменить уже состоявшуюся передачу имущества. Несмотря на их четкую фиксацию в тексте закона, правоприменительная практика складывается тяжело и непрозрачные формулировки законодателя так и не получили должного толкования.

В российской правовой действительности "разборки" между близкими и родными людьми по поводу принадлежности жилья в настоящее время не редкость, что является не чем иным, как утратой гражданами нашей страны традиционных семейных ценностей. Не стать участником гражданского дела об отмене дарения или признании договора дарения недействительным позволит знание правил, предусмотренных нормами Гражданского кодекса РФ, традиционные пословицы и поговорки по типу "Доверяй, но проверяй", "Семь раз отмерь, один раз отрежь" и, конечно же, здравый смысл.

Для получения услуги Вам НЕОБХОДИМО ОБРАТИТЬСЯ к адвокату ПО ТЕЛЕФОНУ: +7 (495) 544-76-02 или +7 (925) 544-76-02
Записаться на консультацию
Позвонить адвокату

Связаться с нами

Адрес:

г. Москва, ул. Богданова, д. 2, корп.1 (вход со двора)

Телефоны

+7 (495) 544-76-02

+7 (925) 544-76-02

E-Mail

adv911@bk.ru

Отправить сообщение