ИЗЪЯТИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
В законе нет понятия "государственные или муниципальные нужды", и новая редакция ст. 49 Земельного кодекса РФ лишь перечисляет исключительные случаи такого изъятия, несколько расширив и детализировав основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Как разъяснил Пленум ВС РФ, под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами субъектов РФ, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств РФ, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения и др.) (подп. "в" п. 20 Постановления от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ").
Следовательно, речь идет об изъятии земельных участков только в публичных интересах. Поэтому важно, что условия и порядок изъятия земельных участков, обоснования принятия таких решений (в необходимых случаях), подготовка соглашений об изъятии, заключение соглашений об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд, особенности определения размера возмещения собственникам изымаемых объектов с 1 апреля 2015 года детально урегулированы федеральным законом (глава VII.1 ЗК РФ).
Согласно ст. 32 ЖК РФ (в редакции Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ") жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом изъятие производится в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Для этого необходимы решение уполномоченного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления (ст. 56.2 ЗК РФ) и подготовка соглашения об изъятии недвижимости, включая определение размера возмещения в связи с изъятием (ст. ст. 56.7, 56.8 ЗК РФ).
Собственник жилого помещения не позднее чем за три месяца должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении. Ему также направляется проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).
Возмещение за изымаемое жилое помещение осуществляется на основании соглашения, то есть договора между собственником и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии земельного участка с расположенным на нем жилым помещением (ст. ст. 56.10, 56.2 ЗК РФ). Законодатель определяет структуру размера возмещения. В него включаются:
- рыночная стоимость жилого помещения. С учетом того что в многоквартирном доме собственнику кроме жилого помещения принадлежит и доля в праве общей собственности на общее имущество, которая не может отчуждаться отдельно от права собственности на жилое помещение и не подлежит выделу в натуре (ст. ст. 36, 38 ЖК РФ и ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ"), в денежную компенсацию включается и рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ в редакции Закона N 499);
- все убытки, которые несет собственник, в том числе упущенная выгода.
Таким образом, собственник при изъятии жилого помещения вправе требовать лишь равноценного денежного возмещения, а решение вопроса об обеспечении его другим жильем перекладывается на него самого. Правда, теперь ему дана возможность после получения компенсации за изымаемое жилье пользоваться им еще не более чем шесть месяцев (очевидно, пока приобретает другое), но при условии, что у него нет другого жилого помещения и если иное не установлено соглашением.
НОВЫЕ ПРАВИЛА ИЗЪЯТИЯ ЗЕМЛИ У СОБСТВЕННИКОВ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ НУЖД
С 1 апреля 2015 г. вступили в силу изменения в Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", внесенные Федеральным законом от 31.12.2014 N 499-ФЗ, которые регламентируют правила изъятия земли для государственных нужд. Касаться процедура будет не только частных собственников, но и юридических лиц, владеющих землей и сооружениями.
Кроме этого, документ разрешает изымать землю у собственников не только для госнужд, но и в других случаях. Например, если на участке находится многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащий сносу.
Ранее, напомним, для каждого конкретного случая изъятия земли писался отдельный закон. Процедура, соответственно, была очень долгой, так как требовала учета интересов всех лиц, участвующих в процессе. Теперь изъятие земель будет происходить по единому стандарту.
Во-первых, потерять землю можно будет только в строго определенных законом случаях. И во-вторых, за нее можно будет получить компенсацию. Причем не только за сами сотки или сооружения на них. Если на своем приусадебном участке вы посадили сад или поставили пасеку, а по завершении сезона торгуете плодами своего труда, то можно будет получить так называемую упущенную выгоду, т.е. сумму, которую вы не потеряли бы, если бы земля осталась в вашей собственности.
Однако есть один нюанс - все доказательства и документы необходимо будет собрать быстро, так как продать свой участок государству надо успеть за три месяца. Раньше на эти цели давался целый год. Если за три месяца сторонам сторговаться не удастся, дело передается в суд. И тогда уже участок изымут принудительно, и по цене, которую установят. Кстати, если на участке стоит самострой, то о компенсации можно вообще забыть.
Для чего будут изымать землю?
Сначала разберемся, в каких случаях земля может быть изъята в пользу государства.
Допустим, если на этой территории будут проводиться работы, связанные с выполнением международных договоров. Что это может быть? Например, газопровод.
Кроме этого, землю изымут, если на ней планируется строительство или реконструкция объектов федеральных энергетических систем и объектов энергетических систем регионального значения, объектов использования атомной энергии.
Не удастся сохранить за собой участок и в случае возведения объектов обороны страны и безопасности государства, а также объектов связи федерального значения, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования.
Если именно на месте вашего участка необходимо будет построить комплекс по обеспечению космической деятельности, то землю тоже изымут.
Что еще входит в список? Это нефтепроводы и линии электропередач. Объекты электросетей и газоснабжения, теплотрассы, объекты централизованных систем горячего и холодного водоснабжения и водоотведения, автомобильные дороги.
Однако есть одно важнейшее уточнение: земля перестанет находиться в вашей собственности только в том случае, если другие возможные варианты строительства и реконструкции таких объектов отсутствуют. Эта норма прямо прописана в законе.
И здесь очень важен один момент. Будет запрещено изымать участки для госнужд, если это не предусмотрено документами территориального планирования (на местном, региональном или федеральном уровне). Проще говоря, будущий конкретный объект - дорогу, ЛЭП, трубопровод и тому подобное должны заранее предусмотреть в генплане города или поселения и зарезервировать под него землю. Иначе изъять участок не получится.
Кто будет изымать землю?
Закон четко определяет список организаций, которые могут обратиться в органы власти с ходатайством о необходимости изъятия того или иного земельного участка. Среди этих организаций - субъекты естественных монополий (те же "Газпром" или "РЖД", например), недропользователи - для того, чтобы проводить на этом участке разведку или добычу полезных ископаемых. И наконец, сами органы государственной власти, если на этой земле в рамках развития территории запланировано строительство объектов транспортной, энергетической или иной инфраструктуры.
При этом если землю нельзя изъять, то решение об этом должно быть принято органом власти не позднее чем через пять дней. Однако этот способ определен только для тех случаев, если не все документы поданы правильно.
Если же сопроводительные бумаги полностью готовы, то срок рассмотрения требования длится уже 30 дней.
Как не оказаться без компенсации и участка?
Для этого прежде всего необходимо периодически следить за сайтами органов госвласти и читать местную прессу, в которой должны быть опубликованы официальные сообщения о том, что ваш земельный участок планируется изъять для государственных нужд.
Конечно, эта возможность доступна не всем. Кто-то может находиться в длительной командировке, а люди пожилого возраста не могут пользоваться Интернетом или получают местную газету с большим опозданием. Поиск лиц, которые обладают правами на землю и сооружения на ней, проводится по сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. И уже при наличии в нем таких сведений гражданам будут высылаться соответствующие уведомления на тот адрес, по которому они прописаны. Сделано это должно быть не менее чем за 60 дней до принятия решения об изъятии.
Главный вывод, который из этого должны сделать собственники земли и строений, один: все имущественные права должны быть зарегистрированы. В том случае, если сведений в государственном реестре об этом нет, сообщить об изъятии просто будет некому, и в результате земля будет изъята без компенсации и по решению суда. Соответственно, и деньги за нее получить будет очень и очень сложно.
Как получить деньги за участок и строения на нем?
Для этого стороны (собственник недвижимости и организация, в интересах которой изымается участок) готовят специальное соглашение.
При определении размера компенсации собственнику в соглашение в обязательном порядке включаются рыночная стоимость участка, а также убытки, причиненные изъятием земельного участка, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения обязательств перед третьими лицами. Если на участке есть строения, то их рыночная стоимость также включается в соглашение.
В случае достижения компромисса по стоимости компенсации она выплачивается собственнику. Если есть возможность, то может быть предусмотрено предоставление иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества (например, квартиры) с зачетом цены старого в цену нового. Если же предлагаемая недвижимость будет дороже, то можно будет доплатить.
Камни на пути
Короткий срок реализации своих прав на компенсацию таит в себе определенные опасности, уверены эксперты. И о них надо помнить.
Так, например, могут возникнуть проблемы с подсчетом упущенной выгоды.
- Оценкой занимаются специализированные организации, - рассказывает доцент кафедры государственно-правовых дисциплин Института государственной службы и управления РАНХиГС Марина Лактаева. - Но стоимость оценки довольно высока, так как специалистов не так много, и ложиться она будет на собственника. И тут тоже могут возникнуть определенные проблемы.
Какие, например? С одной стороны, кажется, что самая главная лежит на поверхности - у пенсионера может не быть денег на эту процедуру. Но, уточняет Марина Лактаева, если он продает мед или яблоки из сада, то он должен быть зарегистрирован как предприниматель и одновременно способен подтвердить доход документами.
Еще одна проблема - в сроках рассмотрения и подготовки соглашения. С одной стороны, три месяца вполне достаточный срок для прохождения документов при завершении подобной сделки.
- Однако все интересы защитить, конечно, будет не так просто, если возникнут какие-либо трения и вопросы. К тому же предоставлено право обжаловать решение суда, но это может привести к тому, что время выйдет за трехмесячный срок, - предупреждает эксперт. - В общем, множество возникающих вопросов решит судебная практика. Я уверена, решения обязательно найдутся.
Совет тут один. Держите свои документы в порядке и собирайте подтверждение доходов от сада, если по генплану ваш участок попадает в зону федеральной стройки.
г. Москва, ул. Богданова, д. 2, корп.1 (вход со двора)
+7 (495) 544-76-02
+7 (925) 544-76-02
adv911@bk.ru