КАК ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ПОСТРОЕННЫЙ ДОМ?
Для регистрации права собственности на отдельно стоящий жилой дом высотой не более трех этажей, предназначенный для проживания одной семьи (далее - объект ИЖС), рекомендуем придерживаться следующего алгоритма (ч. 3 ст. 48 ГрК РФ).
Шаг 1. Представьте кадастровому инженеру необходимые документы и получите технический план на объект ИЖС.
Технический план составляется кадастровым инженером и содержит сведения об объекте ИЖС, в том числе внесенные в государственный кадастр недвижимости (ч. 1 ст. 41 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ).
Список кадастровых инженеров вы можете получить на сайте Росреестра. Также вы можете обратиться в БТИ по месту нахождения объекта ИЖС, однако уточните, имеется ли в их штате именно кадастровый инженер.
Представьте кадастровому инженеру следующие документы:
а) если у вас есть документы, разрешающие возведение объекта ИЖС (абз. 1 п. 16 Требований, утв. Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2010 N 403):
- проектную документацию объекта ИЖС;
- технический паспорт объекта ИЖС, подготовленный до 01.01.2013 (при наличии);
- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Примечание. До 01.03.2018 получение разрешения на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта не требуется (ч. 4 ст. 8 Закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ);
б) если у вас нет документов, разрешающих возведение объекта ИЖС (абз. 2 п. 16 Требований N 403):
- декларацию, составленную и заверенную правообладателем земельного участка, на котором находится завершенный строительством объект недвижимости. Правила оформления декларации об объекте ИЖС утверждены Приказом Минэкономразвития России от 13.12.2010 N 628 (п. 1 Требований, утв. Приказом Минэкономразвития России от 13.12.2010 N 628). Вы можете составить декларацию самостоятельно или обратиться за помощью к кадастровому инженеру.
Обратите внимание!
Кадастровый инженер может запросить у вас дополнительные документы:
- свидетельство о собственности на земельный участок;
- кадастровый паспорт на земельный участок.
Уточните перечень документов у кадастрового инженера заранее.
За изготовление технического плана вам потребуется уплатить определенную денежную сумму. Стоимость изготовления технического плана для объекта ИЖС зависит от его площади. Примерная стоимость технического плана для объекта ИЖС площадью до 100 кв. м составляет от 10 000 руб., окончательную стоимость уточняйте у кадастровых инженеров.
Технический план подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план (ч. 9 ст. 41 Закона N 221-ФЗ).
Шаг 2. Подготовьте документы для постановки объекта ИЖС на кадастровый учет в Росреестре.
Для постановки на учет объекта ИЖС необходимы следующие документы (ч. 2 ст. 16, ч. 1 ст. 21, п. п. 3, 5 ч. 1 ст. 22 Закона N 221-ФЗ):
- заявление о постановке на кадастровый учет объекта ИЖС;
- паспорт заявителя или паспорт представителя и нотариальная доверенность на представителя;
- технический план объекта ИЖС в электронном виде.
Примечание. Если при вводе объекта ИЖС в эксплуатацию вы получали разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, то в Росреестр вы можете представить копию такого разрешения (с приложением технического плана такого объекта) (Письмо Минэкономразвития России от 11.06.2015 N ОГ-Д23-8258).
Обратите внимание!
Если право собственности на земельный участок зарегистрировано до 1998 г., то к документам необходимо приложить свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, на котором возведен объект недвижимости (п. 7 ч. 1 ст. 22 Закона N 221-ФЗ).
Государственная пошлина за постановку объекта недвижимости на учет не взимается.
Шаг 3. Обратитесь с подготовленными документами в компетентные органы.
Для постановки на учет в Росреестре объекта ИЖС и получения кадастрового паспорта вы можете (ч. 1 ст. 21 Закона N 221-ФЗ):
- лично или через представителя обратиться с необходимыми документами в отделение Росреестра или МФЦ;
- направить документы в орган кадастрового учета по почте с описью вложения и с уведомлением о вручении;
- подать документы в электронном виде через Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций).
Также вы можете заказать услугу постановки на учет у кадастрового инженера после изготовления технического плана.
По истечении 10 рабочих дней вам будет выдан кадастровый паспорт (ч. 1 ст. 17 Закона N 221-ФЗ).
Шаг 4. Подготовьте документы для регистрации права собственности на объект ИЖС и уплатите госпошлину.
Для регистрации понадобятся следующие документы (п. 1, абз. 7, 8 п. 2, п. 4 ст. 16, п. 3 ст. 17, п. 1 ст. 25.3 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ):
- заявление о регистрации права собственности;
- паспорт заявителя или паспорт представителя и доверенность на представление интересов;
- свидетельство о собственности на земельный участок;
- разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию (при его наличии);
- квитанция об уплате госпошлины.
Примечание. Свидетельство о собственности на земельный участок и разрешение на ввод дома в эксплуатацию (если вы оформляли их в установленном законом порядке) можно не представлять, так как Росреестр обязан запросить их в рамках межведомственного взаимодействия (п. п. 1, 4 ст. 25.3 Закона N 122-ФЗ).
Справка. Размер платы за регистрацию права собственности на объект ИЖС
Для граждан размер платы за регистрацию права собственности на объект ИЖС составляет 350 руб. (пп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Шаг 5. Подайте документы в территориальное отделение Росреестра для регистрации права собственности на объект ИЖС.
Для регистрации права собственности на объект ИЖС вы можете (абз. 3 п. 1.1, абз. 11 п. 2 ст. 16 Закона N 122-ФЗ):
- обратиться в отделение Росреестра по месту нахождения объекта ИЖС с необходимыми документами;
- обратиться с необходимыми документами в МФЦ;
- подать документы через Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций);
- направить в территориальное отделение Росреестра заявление и документы по почте с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении.
Получите расписку о подаче документов на регистрацию (п. 6 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).
Шаг 6. Получите свидетельство о праве собственности на объект ИЖС.
Срок государственной регистрации прав не должен превышать 10 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов (п. 3 ст. 13 Закона N 122-ФЗ).
Примечание. В г. Москве срок регистрации прав не должен превышать 10 рабочих дней в случае подачи документов в Росреестр в бумажном виде и пяти рабочих дней в случае подачи полного пакета документов в электронном виде (п. п. 1, 1.1 Приказа Управления Росреестра по Москве от 31.12.2014 N 372).
В указанный в расписке день получите в отделении Росреестра или МФЦ свидетельство о праве собственности на квартиру (п. 1 ст. 14, п. 6 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).
Примечание. С 01.01.2015 свидетельство о государственной регистрации права оформляется в форме бумажного документа на официальном бланке Росреестра с изображением Государственного герба РФ. Свидетельство должно содержать свой учетный номер, при этом какие-либо степени защиты (например, водяные знаки и т.п.) действующим законодательством не предусмотрены (Информация Росреестра от 25.05.2015).
При наличии оснований регистрирующий орган может принять решение о приостановлении государственной регистрации права собственности или об отказе в ней, о чем выдает заявителю уведомление (ст. ст. 19, 20 Закона N 122-ФЗ). В случае несогласия такое решение можно обжаловать в судебном порядке.
Примечание. При отсутствии времени вы можете предоставить полномочия по вводу объекта ИЖС в эксплуатацию и оформлению права собственности на него другому лицу. В этом случае от вас потребуется нотариальная доверенность на представителя (ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ).
Обратите внимание!
С момента регистрации права собственности на объект индивидуального жилищного строительства в отношении этого объекта у вас появляется обязанность по уплате налога на имущество физических лиц (ст. ст. 400, 401 НК РФ).
Кроме того, по завершении строительства вы вправе вернуть уплаченный ранее НДФЛ путем применения имущественных налоговых вычетов (пп. 3, 4 п. 1 ст. 220 НК РФ).
КАК УЗАКОНИТЬ САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ?
Самовольная постройка - это здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ).
Самовольные постройки должны быть снесены, за исключением случаев признания их законными (п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Примечание. Самовольная постройка подлежит сносу (п. п. 2, 4 ст. 222 ГК РФ):
- лицом, ее осуществившим, либо за его счет;
- органом, принявшим решение о ее сносе в случаях и порядке, предусмотренных законом.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано в том числе в судебном порядке (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Для признания права собственности на самовольную постройку рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Определите, имеете ли вы право требовать признания права собственности на самовольную постройку.
Такое право имеет собственник земельного участка, где осуществлена постройка, а также лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования при одновременном соблюдении следующих условий (п. 3 ст. 222 ГК РФ):
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Если вы владеете участком на ином основании, например, арендуете участок по договору, вы не вправе требовать признания права собственности на самовольную постройку.
Шаг 2. Составьте исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку и уплатите госпошлину.
В исковом заявлении необходимо указать вид вашего права на земельный участок, на котором находится самовольная постройка, вид постройки, а также лицо, которое ее осуществило (вы или другое лицо). Обоснуйте, почему постройка является самовольной. Например, не получены необходимые разрешения. В исковом заявлении необходимо отметить, что при возведении постройки не были допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, а также не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
Если самовольную постройку возвели вы сами, укажите, предпринимали ли вы меры к ее легализации. Например, обращались за разрешением на строительство, актом ввода объекта в эксплуатацию. Если уполномоченный орган отказал вам в предоставлении таких документов, укажите на это обстоятельство.
В качестве ответчика по иску указывается лицо, которое осуществило самовольную постройку. Если ее построили вы, ответчиком по иску нужно указать орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка. Например, администрацию муниципального образования (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
Размер госпошлины зависит от стоимости самовольной постройки (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).
Справка. Размер госпошлины при подаче иска о признании права собственности на самовольную постройку
При цене иска:
до 20 000 руб. - 4 процента цены иска, но не менее 400 руб.;
от 20 001 руб. до 100 000 руб. - 800 руб. плюс 3 процента суммы свыше 20 000 руб.;
от 100 001 руб. до 200 000 руб. - 3200 руб. плюс 2 процента суммы свыше 100 000 руб.;
от 200 001 руб. до 1 000 000 руб. - 5200 руб. плюс 1 процент суммы свыше 200 000 руб.;
свыше 1 000 000 руб. - 13 200 руб. плюс 0,5 процента суммы свыше 1 000 000 руб., но не более 60 000 руб. (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).
Шаг 3. Подготовьте и подайте мировому судье или в районный суд по месту нахождения земельного участка документы (ст. ст. 131, 132 ГПК РФ):
- исковое заявление;
- документы, подтверждающие право собственности или другое право на земельный участок. Например, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования;
- документы, подтверждающие наличие на участке самовольной постройки, - акт обследования, документы из БТИ;
- документы, которые подтверждают, что при возведении постройки не допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. К ним могут относиться заключения, акты обследования уполномоченных органов государственной власти по архитектурно-строительному (управление архитектуры и градостроительства), пожарному (МЧС) и санитарному (СЭС) надзору;
- документы, которые подтверждают ваше обращение в уполномоченные органы за документами на самовольную постройку, - например, за разрешением на строительство; результаты рассмотрения ваших запросов, если вы пытались легализовать постройку, например отказ в выдаче разрешения на строительство;
- квитанцию об уплате госпошлины;
- копии искового заявления для ответчика и третьих лиц;
- доверенность на представителя (в случае если от вашего имени в суде будет действовать представитель).
Иск предъявляется по месту нахождения постройки мировому судье, если стоимость самовольной постройки не более 50 000 руб., а в остальных случаях - в районный суд (пп. 5 п. 1 ст. 23, ст. 24, п. 1 ст. 30 ГПК РФ).
По окончании рассмотрения дела получите решение суда о признании права собственности на самовольную постройку или об отказе в таковом.
Если право собственности на постройку признано за вами, а возвело ее иное лицо, то в решении суда может быть предусмотрена ваша обязанность возместить лицу, построившему самовольную постройку, расходы на ее возведение в размере, определенном судом (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Обратите внимание!
В резолютивной части решения суда о признании права собственности на самовольную постройку должны быть указаны сведения, позволяющие идентифицировать такой объект и его правообладателя. Отсутствие в решении суда подобного описания объекта затруднит государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и может повлечь необходимость разъяснения судом решения суда (ст. 202 ГПК РФ).
Шаг 4. Представьте в территориальный орган Росреестра документы для государственной регистрации (ст. ст. 16 - 17, 28 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ):
- заявление о государственной регистрации;
- документ, удостоверяющий личность заявителя;
- документ, подтверждающий полномочия вашего представителя (если с заявлением обращается ваш представитель);
- решение суда о признании права собственности на самовольную постройку.
За государственную регистрацию права собственности на самовольную постройку необходимо уплатить госпошлину в размере 2000 руб. (ст. 11 Закона N 122-ФЗ; пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными документам не требуется. Однако заявитель вправе представить этот документ по собственной инициативе (п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).
Обратите внимание!
Если информация об уплате госпошлины отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах и документ об уплате госпошлины не был представлен вместе с заявлением о государственной регистрации прав, документы, необходимые для государственной регистрации прав, к рассмотрению не принимаются (п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).
Документы можно подать лично или через многофункциональный центр, а также направить по почте.
Шаг 5. Получите свидетельство о государственной регистрации права или выписку из Единого государственного реестра прав (п. 1 ст. 14 Закона N 122-ФЗ).
Обратите внимание!
Для разрешения судебного спора вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь специалиста, стоимость которой в зависимости от сложности дела, суммы иска и иных факторов может оказаться существенной. В случае представления ваших интересов в суде и других государственных органах может потребоваться нотариальная доверенность на представителя (ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ; ч. 2 ст. 53 ГПК РФ).
г. Москва, ул. Богданова, д. 2, корп.1 (вход со двора)
+7 (495) 544-76-02
+7 (925) 544-76-02
adv911@bk.ru